Khi môi trường, hiệu quả tài nguyên và tính ổn định vận hành trở thành tiêu chí lựa chọn cứ điểm sản xuất, giá trị khu công nghiệp/cụm công nghiệp (KCN/CCN) không còn dừng ở quỹ đất. Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2026, Công ty CP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ, thành viên Tập đoàn TTC) đã chia sẻ cách kiểm soát rủi ro vận hành để gia tăng giá trị dài hạn cho nhà đầu tư.

Khi năng lực vận hành trở thành một phần của giá trị đầu tư

Với doanh nghiệp sản xuất, một quyết định đầu tư vào KCN kéo dài hàng chục năm. Trong suốt vòng đời đó, xử lý nước thải, nguồn điện, hạ tầng kỹ thuật, logistics, nguồn nhân lực và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường đều có thể tác động trực tiếp đến tính liên tục của sản xuất và chi phí vận hành.

Vì vậy, ngoài yếu tố quỹ đất hay vị trí, giá trị một KCN hình thành từ khả năng tạo dựng một nền tảng đủ ổn định để doanh nghiệp duy trì hoạt động, kiểm soát chi phí và thích ứng với những yêu cầu ngày càng cao của thị trường. Đây là góc nhìn thực chiến được ông Nguyễn Thành Chương – Tổng Giám đốc TTC IZ đưa ra tại phiên đối thoại chiến lược trong khuôn khổ VIPF 2026, khi thảo luận về những yêu cầu mới đối với mô hình KCN thế hệ tiếp theo.

Theo ông Chương: “Đừng chỉ nhìn vào giá thuê đất, hãy nhìn vào năng lực vận hành. Khi các rủi ro được nhận diện và kiểm soát ngay từ cấp độ hạ tầng KCN, doanh nghiệp có thể tập trung nguồn lực cho hoạt động cốt lõi và chủ động hơn trước những yêu cầu ngày càng cao của thị trường”.

TTC IZ kiểm soát rủi ro từ cấp độ hạ tầng

Thực tiễn tại KCN Thành Thành Công, Tây Ninh cho thấy rõ cách tiếp cận này. Tính đến tháng 8.2026, TTC IZ đang quản lý phân khu dệt nhuộm tập trung 215 ha, chiếm khoảng 41% diện tích đất cho thuê – lĩnh vực sản xuất có yêu cầu cao về kiểm soát môi trường, đặc biệt đối với nước thải.

Thay vì để bài toán môi trường trở thành rủi ro phân tán tại từng nhà máy, TTC IZ đầu tư hai nhà máy xử lý nước thải với tổng công suất 27.000 m³/ngày-đêm, hình thành năng lực xử lý tập trung cho toàn phân khu.

Với nhà đầu tư, giá trị của hệ thống không chỉ nằm ở công suất xử lý, mà còn ở khả năng đưa một nhóm rủi ro có thể tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất vào cơ chế kiểm soát ngay từ cấp độ KCN.

Đây cũng là sự thay đổi trong cách nhìn về một KCN: Khi yêu cầu ESG, tiêu chuẩn môi trường và trách nhiệm trong chuỗi cung ứng ngày càng cao, chất lượng hạ tầng không còn là yếu tố hỗ trợ, mà trở thành một phần trong năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thuê đất.

Từ định hướng sinh thái – thông minh đến những giá trị có thể kiểm chứng

Với TTC IZ, chuyển đổi “xanh” được đặt trong mối liên hệ trực tiếp với hiệu quả khai thác và khả năng phát triển dài hạn của doanh nghiệp. Các giải pháp về xử lý nước thải, năng lượng tái tạo, quản lý tài nguyên và hạ tầng kỹ thuật vì vậy được tiếp cận như những cấu phần của một hệ thống vận hành tổng thể.

Định hướng này tiếp tục được ghi nhận tại diễn đàn VIPF 2026 khi TTC IZ được vinh danh tại hạng mục “Nhà phát triển Bất động sản Công nghiệp có chiến lược chuyển đổi xanh tiêu biểu”, đánh dấu năm thứ ba liên tiếp doanh nghiệp được ghi nhận tại hạng mục này.

Chia sẻ về những thách thức trong quá trình chuyển đổi KCN theo hướng sinh thái, từ thực tiễn tại KCN Thành Thành Công đến yêu cầu chung của thị trường, bà Đinh Thị Ngọc Trang – Phó Tổng Giám đốc TTC IZ cho rằng: “Thách thức lớn nhất khi chuyển đổi một KCN đang vận hành ổn định sang mô hình sinh thái không nằm ở nhận thức, mà ở việc tái cấu trúc hạ tầng đang phục vụ hàng trăm doanh nghiệp cùng lúc. Với TTC IZ, đó là chuyển từ cách tiếp cận “xử lý cuối đường ống” nước thải xử lý xong rồi xả ra môi trường, năng lượng dùng lò hơi rời rạc tại từng nhà máy, mỗi doanh nghiệp tự lo chất thải riêng lẻ, sang một hệ thống tuần hoàn dùng chung: nước tái sử dụng, năng lượng sạch, dữ liệu tài nguyên minh bạch kết nối giữa các doanh nghiệp. Chúng tôi đang khảo sát để xây dựng hạ tầng dùng chung như mạng lưới hơi sinh khối và hệ thống nước tuần hoàn, để kết nối từng doanh nghiệp riêng lẻ thành một hệ sinh thái công nghiệp thật sự. Đây là bài toán đòi hỏi vốn đầu tư, thời gian và sự đồng hành của cả doanh nghiệp thứ cấp lẫn cơ quan quản lý địa phương nhưng là bước chuyển tất yếu để các khu công nghiệp hướng tới chuẩn mực phát triển xanh toàn cầu, đáp ứng ngày càng cao các yêu cầu về ESG của cộng đồng doanh nghiệp quốc tế, qua đó nâng cao sức cạnh tranh và xây dựng nền tảng thu hút, đồng hành cùng nhà đầu tư trong dài hạn”.

Khảo sát thực địa hệ sinh thái KCN Thành Thành Công

Trong khuôn khổ diễn đàn, ngày 30.9.2026, Site Tour 2026 tại KCN Thành Thành Công đón hơn 80 đại diện đến từ các định chế tài chính, hiệp hội doanh nghiệp và nhà đầu tư, mở ra cơ hội khảo sát thực địa hệ sinh thái công nghiệp và tìm hiểu trực tiếp năng lực hạ tầng tại Tây Ninh.

Đồng hành cùng chương trình, ông Lê Thanh Kiệt – Phó Trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Tây Ninh đã chia sẻ định hướng phát triển của địa phương trong giai đoạn mới, tập trung vào kết nối hạ tầng liên vùng, cải cách hành chính, khoa học công nghệ, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và phát triển các KCN theo hướng xanh, sinh thái, hiện đại, sử dụng hiệu quả tài nguyên và phát triển kinh tế tuần hoàn.

Tại KCN Thành Thành Công, đoàn khảo sát các hạng mục trọng yếu như nhà máy xử lý nước thải chuyên biệt, hệ thống điện mặt trời áp mái do TTC Energy thực hiện, đồng thời tham quan Công viên nước TTC Trảng Bàng Aqua Park và Khu dân cư Thành Thành Công – nơi dự án Nhà ở xã hội TTC đang được triển khai, dự kiến hoàn thành và bàn giao năm 2028.

Sự đồng thuận giữa định hướng phát triển của địa phương và cách TTC IZ đầu tư, vận hành hệ sinh thái KCN tạo nền tảng để doanh nghiệp triển khai hoạt động sản xuất ổn định cùng nhiều điều kiện thuận lợi phát triển dài hạn tại Tây Ninh.

Mở rộng quy mô trên nền tảng phát triển bền vững

Trong giai đoạn 2026 – 2030, TTC IZ đặt mục tiêu phát triển 2.700 ha đất công nghiệp và 1 triệu m² sàn kho bãi, với yêu cầu nâng cấp đồng bộ về hạ tầng xanh, hạ tầng số và năng lượng sạch.

Tại Tây Ninh, CCN Tân Hội 3 và 4 được phát triển theo hướng hình thành không gian công nghiệp mới ở phía Bắc tỉnh, hướng đến thu hút các dòng vốn có yêu cầu ngày càng cao về chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn phát triển.

CCN Đạ Oai (Lâm Đồng) giữ vai trò một mắt xích trong chiến lược kết nối các trung tâm kinh tế phía Nam với Tây Nguyên, bổ sung vào mạng lưới phát triển công nghiệp của TTC IZ.

Song song với tăng trưởng về diện tích, TTC IZ đặt mục tiêu kiến tạo việc làm ổn định cho hơn 45.000 lao động, gia tăng tác động kinh tế – xã hội tại các địa phương có dự án. Từ nền tảng đó, TTC IZ hướng đến tăng trưởng dài hạn, trong đó mở rộng quy mô luôn đi cùng nâng chuẩn hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng tạo giá trị bền vững cho nhà đầu tư.